La loi Denormandie, introduite en 2019, vise à revitaliser les centres-villes en encourageant la rénovation de logements anciens. Ce dispositif de défiscalisation immobilière permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux s’ils acquièrent et réhabilitent des biens situés dans des communes éligibles.
Destinée à lutter contre la vacance des logements et à améliorer la qualité de l’habitat, cette loi offre une réduction d’impôt proportionnelle au montant investi dans les travaux. Comprendre les conditions d’éligibilité et les démarches à suivre est essentiel pour profiter pleinement de ces incitations fiscales tout en contribuant à la dynamique urbaine.
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Plan de l'article
Qu’est-ce que la loi Denormandie ?
La loi Denormandie, promulguée en 2019, est un dispositif de défiscalisation immobilière destiné à encourager la rénovation des logements anciens situés dans les centres-villes. Ce mécanisme a pour ambition de revitaliser les zones urbaines dégradées en incitant les investisseurs à réhabiliter des biens vacants ou vétustes.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par la loi Denormandie, plusieurs critères doivent être respectés :
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- Localisation : Les biens doivent se situer dans l’une des 222 communes éligibles, souvent des villes moyennes confrontées à des problématiques de vacance ou de délabrement.
- Nature des travaux : Un minimum de 25 % du coût total de l’opération doit être consacré à des travaux de rénovation ou de réhabilitation.
- Objectif de location : Les logements rénovés doivent être mis en location pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans, à des loyers plafonnés et à des locataires respectant des conditions de ressources.
Avantages fiscaux
La loi Denormandie offre une réduction d’impôt proportionnelle à la durée de l’engagement de location. Les taux de réduction sont les suivants :
| Durée de location | Réduction d’impôt |
|---|---|
| 6 ans | 12 % |
| 9 ans | 18 % |
| 12 ans | 21 % |
Objectifs et impacts
La loi Denormandie s’inscrit dans une logique de transformation urbaine. En encourageant la rénovation de l’habitat ancien, elle vise à dynamiser les centres-villes, à réduire la vacance des logements et à améliorer la qualité de vie des habitants. Les investisseurs y trouvent aussi un levier financier attractif, combinant rendement locatif et avantage fiscal.
Les conditions d’éligibilité de la loi Denormandie
La loi Denormandie impose plusieurs conditions spécifiques pour que les investisseurs puissent bénéficier de ses avantages fiscaux. Ces conditions sont principalement axées autour de la localisation, la nature des travaux et les obligations de location.
Localisation
Pour être éligible, le bien immobilier doit se trouver dans une commune faisant partie des 222 villes éligibles. Ces communes sont généralement des villes moyennes où le taux de vacance des logements est élevé et où les centres-villes nécessitent une revitalisation.
Travaux de rénovation
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ces travaux peuvent inclure :
- La modernisation des installations électriques et de plomberie
- La réfection des toitures et des façades
- La création de nouvelles pièces habitables
Obligations de location
Le bien rénové doit être loué pour une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. Les loyers sont plafonnés selon des barèmes fixés par l’État. Les locataires doivent respecter des conditions de ressources, afin de cibler les ménages à revenus modestes.
Plafonds de loyers et de ressources
Les plafonds de loyers et de ressources sont ajustés chaque année par décret. Ces plafonds visent à garantir que les logements rénovés soient accessibles aux ménages les plus modestes. Voici un exemple de plafonds pour l’année 2023 :
- Loyer mensuel maximal : 17,55 €/m² pour Paris et sa petite couronne, 13,04 €/m² pour les autres grandes villes
- Ressources annuelles maximales : 38 236 € pour une personne seule à Paris, 29 751 € pour une personne seule en province
Ces conditions, bien que contraignantes, visent à garantir que les avantages fiscaux profitent à la rénovation des centres-villes tout en offrant des logements décents à des loyers accessibles.
Les avantages fiscaux du dispositif Denormandie
La loi Denormandie offre des avantages fiscaux significatifs pour les investisseurs immobiliers. L’objectif est d’inciter à la rénovation des logements dans les centres-villes dégradés, tout en garantissant des réductions d’impôt attractives. Voici les principaux bénéfices :
Réduction d’impôt sur le revenu
En fonction de la durée de l’engagement de location, les investisseurs peuvent bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu proportionnelle au montant de leur investissement. Les pourcentages de réduction sont les suivants :
- 12 % pour une durée de location de 6 ans
- 18 % pour une durée de location de 9 ans
- 21 % pour une durée de location de 12 ans
Plafonnement des investissements
Le montant total des investissements éligibles est plafonné à 300 000 euros par an et par contribuable. Le prix d’acquisition du bien ne doit pas excéder 5 500 euros par mètre carré. Ces plafonds permettent de cadrer les investissements tout en maximisant les bénéfices fiscaux pour les contribuables.
Exonération de la taxe foncière
Certaines communes offrent une exonération de la taxe foncière durant les deux années suivant l’achèvement des travaux. Cette disposition, bien que facultative, représente un avantage financier non négligeable pour les propriétaires.
Cumul avec d’autres dispositifs
Le dispositif Denormandie est cumulable avec d’autres aides telles que les subventions de l’Agence nationale de l’habitat (Anah) ou les prêts à taux zéro pour la rénovation énergétique. Cela permet aux investisseurs de combiner plusieurs leviers financiers pour optimiser leur projet de rénovation.
Ces avantages fiscaux rendent la loi Denormandie particulièrement attractive pour ceux souhaitant investir dans la pierre tout en contribuant à la réhabilitation des centres-villes dégradés.
Comment bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie ?
Critères d’éligibilité
Pour profiter de la réduction d’impôt offerte par la loi Denormandie, pensez à bien respecter plusieurs critères. Le bien immobilier doit être situé dans une des 222 villes du plan Action Cœur de Ville ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).
Travaux de rénovation
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils doivent être réalisés par des entreprises certifiées et peuvent inclure :
- La modernisation des équipements
- L’amélioration de l’isolation thermique
- La création de nouvelles surfaces habitables
Engagement de location
L’investisseur doit s’engager à louer le bien rénové pendant une durée minimale de 6 ans. La location doit être effectuée à titre de résidence principale et les loyers doivent respecter les plafonds fixés par décret.
Plafonds de loyer et de ressources
Les loyers des biens éligibles au dispositif Denormandie doivent respecter les plafonds suivants (en euros/m²) :
| Zone | Plafond de loyer |
|---|---|
| Zone A bis | 17,55 |
| Zone A | 13,04 |
| Zone B1 | 10,51 |
| Zone B2 et C | 9,13 |
Les ressources des locataires ne doivent pas non plus dépasser certains seuils, garantissant ainsi que les logements rénovés bénéficient aux ménages modestes.
Déclaration fiscale
L’investisseur doit déclarer son investissement et les travaux réalisés lors de sa déclaration de revenus. Il doit fournir les justificatifs nécessaires pour bénéficier de la réduction d’impôt. Les formulaires à remplir sont le 2044 EB pour les revenus fonciers et le 2042 C pour la déclaration complémentaire.
